대출 상환 방식 중 체증식 분할 상환 방식은 시중은행에서 좀처럼 허용되지 않아 생소한 분들이 많습니다. 하지만 정책적인 이유로 일부 대출에서 체증식 방식 선택이 가능한 경우가 있는데요. (특례보금자리론 등) 이 포스팅에서는 체증식 분할 상환이 어떤 방식인지와 함께 특례보금자리론 대출이자 계산을 위한 대출이자계산기 체증식 사용 방법에 대해 설명드리도록 하겠습니다.
글의 순서
체증식 분할상환이란?
체증식 분할상환이란 다른 상환 방식(원금균등, 원리금 균등)과 동일하게 대출원금을 분할해서 상환하지만 원금 납입 비율을 처음에 적게 설정한 후 납입 기간이 경과함에 따라 점점 늘려 나가는(체증식) 방식입니다.
체증식 분할상환 장점
초기 상환 금액이 다른 상환 방식(원금균등, 원리금 균등) 대비 압도적으로 적으며 심지어 거치기간도 부여해 주기 때문에 초기에 대출금을 상환하는 부담이 충분히 체감할 수 있을 정도로 저감됩니다.
(요즘 같은 고금리 시대에는 할 수만 있으면 꼭 선택하고 싶은 상환 방식입니다. 아무나 할 수 없어서 문제지요…)
3년 대출이자 기준 상환 방식별 비교
이해를 돕기 위해 주택 구입을 위해 가장 많이 빌리는 3억 대출이자를 기준으로 상환 방식별 비교표를 만들어 보았습니다.
(편의를 위해 일괄적으로 금리 5%, 40년 대출로 설정했으니 참고해 주세요.)
| 구분 | 원금 균등 분할상환 | 원리금 균등 분할상환 | 체증식 분할 상환 |
| 1회차 상환액 | 1,875,000원 | 1,446,590원 | 1,250,000원 |
| 총 대출이자 | 300,625,000원 | 394,636,105원 | 437,377,850원 |
| 10년간 납입 대출이자 | 131,406,260원 | 143,063,861원 | 148,413,336원 |
(1) 1회차 상환액
원금 균등 > 원리금 균등 > 체증식 방식 순으로 많으며 체증식 방식 1회차 상환액은 원금 균등 분할상환보다 62만 원 적습니다.
(2) 40년 동안 갚는 총 대출이자
체증식 방식 > 원리금 균등 > 원금 균등 순이며 체증식 방식 총 대출이자가 원금 균등보다 무려 1억 3,675만 원이나 많습니다.
여기까지만 보면 절대로 체증식 방식을 선택하면 안 될 것 같지만 잘 생각해 봐야 할 점이 대부분의 사람들은 5년에서 10년 사이에 이 집을 매도하고 나간다는 사실입니다.
즉, 처분한 집값으로 이 대출을 전체 상환한다는 것이며 이렇게 되면 실제 의미 있는 숫자는 주택을 매도할 때 기준으로 대출이자를 포함한 총 납입금액이 얼마나 되느냐는 것이 될 것입니다. 편의상 10년 후 팔았다고 가정하고 이자 금액을 비교해 보겠습니다.
(3) 10년 납입 대출이자 및 총 납입금액
체증식 기준 1억 4,841만 원이며 이는 가장 적은 원금 균등(1억 3,140만 원)보다 약 1,700만 원 많은 금액입니다.
1,700만 원은 분명 큰돈이지만 어차피 10년 후에 주택 매도금으로 대출을 다 정리할 거라면 결국 가장 중요한 건 10년 동안 내가 은행에 납입한 전체 금액(원금+이자)이 얼마냐는 것일 텐데요.
| 구분 | 원금 균등 분할상환 | 원리금 균등 분할상환 | 체증식 분할 상환 |
| 10년간 납입 대출이자 | 131,406,260원 | 143,063,861원 | 148,413,336원 |
| 10년간 납부액 (원금+이자) | 206,406,260원 | 173,590,800원 | 158,532,331원 |
위의 표를 보시면 체증식 방식 기준으로 10년 동안 은행에 납입한 전체 금액은 1억 5,853만 원으로 원금 균등 분할상환 방식 대비 약 5천만 원 정도 적게 납입했음을 알 수 있습니다.
물론 원금 균등 분할상환 방식의 경우 대출원금을 더 많이 갚을 수 있습니다. 다만 어차피 10년 후에 팔고 나갈 거라면 어떤 방식이 더 효율적일 것인가 하는 생각까지 해본 후 직접 결정해야 할 것입니다.
(4) 요약 정리
지금까지 3억 대출이자 기준으로 각 상환 방식별 비교를 해보았는데요. 최대한 쉽게 요약하면 아래와 같습니다.
- (아주 중요) 대출 기간 중 해당 주택을 매도한다는 전제 조건이 충족될 경우
- 체증식 방식이 원금 균등보다 총 납입금액이 약 5천만 원 적다. (10년 후 매도 기준)
- 10년 동안 납입금액이 적은 만큼 부담이 적다는 장점이 있다. 단, 10년 동안 원금은 거의 갚지 못하므로 반드시 매도 후 전체 대출금액 상환을 전제로 생각해야 한다.
다만 해당 주택에서 대출을 다 갚을 때까지 계속 살 예정이라면 체증식 방식은 절대로 추천드리지 않습니다. (전체 이자 금액 차이가 너무 크기 때문입니다.)
아울러 매도 및 환금 관련 리스크가 존재하는 부동산(예 : 빌라 등)을 구입할 때는 체증식 방식을 추천드리지 않습니다. 이는 매도 예상 금액이 대출 금액을 초과해야 성립하는 방식이기 때문입니다.
체증식 분할상환 단점
체증식 분할상환 단점은 대출 기간 중 해당 주택을 매도한다는 전제 조건이라면 사실 거의 찾아볼 수 없습니다. (할 수만 있으면 꼭 하고 싶은 방식)
다만 원금을 너무 늦게 갚는 방식이기 때문에 정부에서 가계부채 관리 차원에서 허용을 거의 해주지 않고 있으며 특례보금자리론 등 정책적 목적의 주택담보대출에서만 예외적으로 허용하고 있습니다.
대출이자계산기 체증식 사용방법
특례보금자리론 대출이자 계산을 위해서는 체증식 기준 대출이자계산기 사용 방법을 알고 있으면 좋은데요.
지금부터 대출이자계산기 사용방법을 알기 쉽게 설명드리겠습니다.
(대출 기간 40년, 금리 5%, 대출 금액 3억 원 기준)
대출이자계산기 체증식은 네이버 대출이자계산기에서는 사용할 수 없으며 아래 링크에 있는 부동산계산기를 눌러서 이용 가능합니다.
원리금 균등부터 체증식까지 4가지 종류의 상환 방식이 있는데 이 중 체증식을 선택하시면 됩니다.
이후 대출금액과 대출 기간, 연 이자율을 입력한 후 대출이자 계산을 클릭하시면 끝입니다. (거치기간이 있는 경우 거치기간 항목에 체크하시면 됩니다.😀)
보시는 것처럼 총 이자액과 매 회차 상환 테이블을 확인할 수 있으며 빨간 동그라미로 표시된 아이콘을 누르면 액셀 파일도 나오기 때문에 편리하게 특례보금자리론 대출이자 계산을 할 수 있습니다. (대출이자계산기 체증식)
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