양도소득세 계산기 사용 방법 및 신고 (최신 소득세법 개정 내용 반영)

부동산 거래를 하다 보면 양도소득세라는 세금을 빼놓을 수 없습니다. 양도소득세는 부동산을 포함한 재산을 매도할 때 생기는 차익에 부과되는 세금인데 생각보다 금액이 큰 경우가 많아 부동산 거래 전 반드시 미리 파악을 해 두는 것이 좋습니다. 오늘은 양도소득세 계산기를 이용해 쉽게 본인이 부과할 세금 금액을 미리 파악하는 방법을 정리해 보겠습니다. (양도소득세 신고 방법도 함께 정리)

(이 글은 2023년 8월 8일 UPDATE 되었습니다.)

양도소득세 뜻 정리

양도소득세 뜻 (주택 기준)

본인 소유의 주택을 팔 때 차익이 생기는 경우가 있습니다. (예 : A가 아파트를 5억 원에 산 후 8억 원에 팔았다면 차익 3억 원 발생)

양도소득세는 소득세법에 근거하여 이 차익에 부과되는 세금이며 당연한 이야기지만 적법하게 납부하지 않으면 과태료가 발생하기 때문에 꼭 잘 챙겨서 납부해야 합니다.

주택 거래금액이 크다 보니 양도소득세 역시 상당히 높은 금액이 나오는 경우가 많으나 조세정책적 목적으로 비과세 대상이 되는 경우도 많으니 본인이 양도소득세 비과세 대상인지 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

통상 주택의 거래금액(매도가), 보유 기간, 실거주 여부, 1 가구 1 주택인지 등의 조건이 양도소득세 비과세 대상 적용 여부를 결정하며 주택 기준 양도소득세 비과세 조건은 아래와 같습니다.

1세대가 양도일 기준 국내에 1 주택을 2년 이상 보유
단, 팔 때 주택의 실거래 매도가가 12억 원을 초과한다면 비과세 조건에 해당되지 않음.
2017년 8월 3일 이후 취득한 주택 중 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택일 경우 실거주 기간 2년 충족 필요

작년 5월 8일과 올해 1월 12일에 소득세법 시행령이 개정되었으며 양도소득세와 관련한 주요 개정 내용은 아래와 같으니 참고해 주시기 바랍니다.

다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년간 한시적 배제 : 다주택자가 ‘22.5.10~’23.5.9 기간 동안 보유기간 2년 이상인 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과 대상에서 제외
1세대 1 주택 양도소득세 비과세 대상 여부를 따질 때 기존에는 보유/거주기간을 해당 주택의 취득/전입일로부터 기산 하였으나 이를 폐지 : ’22년 5월 10일 이후 양도부터 적용
이사 등으로 인한 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건 완화 : 종전주택 양도 기한을 신규주택 취득일로부터 3년 이내로 완화 (기존에는 2년 이내였으며 ’23년 1월 12일 이후 양도부터 적용)

부동산 매매 시 발생하는 세금

예를 들어 A 씨가 금성아파트를 5억 원에 사서 보유하다가 8억 원에 팔고 태양아파트를 새로 샀다고 가정해 보겠습니다.

이때 A 씨는 태양아파트를 취득하면서 납부하는 취득세, 금성아파트 매매 관련 차익에 대해 부과하는 양도소득세를 납부하여야 합니다.

매매 행위에 대해서는 이 두 가지 세금이 발생하며 이후 태양아파트를 보유하는 기간 동안 재산세(종합부동산세)를 따로 납부합니다.

통상 취득세, 양도소득세, 재산세(종합부동산세)를 부동산과 관련한 대표적인 세금으로 꼽습니다.

양도소득세 계산기 사용 방법

양도소득세 계산에 있어 가장 좋은 방법은 계산기 사용입니다.

양도소득세 계산 산식이 은근히 복잡한 데다가 관련 법률 역시 시장 상황에 따라 자꾸 개정되기 때문인데요.

인터넷에 있는 양도소득세 계산기의 경우 가장 최근의 법률을 반영했을 뿐만 아니라 기본적인 정보만 입력하면 손쉽게 양도소득세 계산이 가능하기 때문에 편리합니다.

인터넷에서 찾아보면 여러 종류의 양도소득세 계산기가 있습니다.

그중 국세청 홈택스 계산기의 경우 신뢰도는 높지만 입력해야 하는 정보가 너무 많아 진입장벽이 다소 있는 편이라 여기서는 부동산. com의 양도소득세 계산기를 추천드리고 싶습니다.

부동산. com은 이 링크를 타고 들어가시거나 검색창에서 양도소득세 계산기를 찾아서 들어가셔도 됩니다.

보시다시피 개정법(2023년 세법 등)이 적용 완료되었으며 취득가액, 양도가액, 취득일자, 필요경비, 양도일자 등의 기본적인 정보만 입력하면 양도소득세 계산이 가능합니다.

그럼 사례를 통해 양도소득세 계산기 사용 방법을 알아보겠습니다. 편의를 위해 조건값을 임의로 아래와 같이 가정하여 입력했습니다. (위 이미지 참조)

’20년 1월 1일 10억 원에 매수 후 ’23년 1월 1일 13억 원에 매도
필요경비 500만 원
거주기간 3년
기본공제, 조정대상지역 거주, 2023년 정책방향(법률) 적용

이후 양도소득세 계산을 클릭하면 위의 이미지와 같이 계산 결과가 나옵니다. 이 경우에는 지방소득세와 합쳐서 1,047,115원의 양도소득세가 발생하는 것을 확인할 수 있습니다.

부동산. com이 좋은 건 계산결과가 왜 이렇게 나왔는지를 위의 이미지와 같이 해설해 준다는 점입니다.

사례의 경우 1세대 1 주택자가 12억 원 이상의 주택을 거래했으므로 12억 원 초과분의 비율만큼만 양도세가 부과되었으며 연 1회 인별 기본공제 250만 원이 적용되었습니다.

양도소득세 신고

양도일이 속한 달의 말일을 기준으로 2개월 이내에 관할 국세청에 예정 신고를 해야 하며 만약 신고가 누락되면 과태료를 내야 하니 꼭 기한을 준수하시는 게 좋습니다.

(납부 세액의 20%인 무신고가산세와 하루 0.022%의 납부지연가산세가 별도로 부과됨.)

양도소득세 신고방법은 국세청 홈택스를 이용하거나 관할 세무서에 직접 찾아가서 하는 방법이 있습니다.

국세청 홈택스를 이용할 때는 세금신고 – 양도소득세 – 예정 신고에서 처리하면 됩니다.

만약 당해연도에 부동산 등을 2개 이상 양도했다면 다음 해 5월 중 주소지 관할세무서에서 확정 신고를 해야 하니 이 점도 유의해 주세요.

(1건의 양도소득만 있는 경우에는 예정 신고만 하시면 됩니다.)

이상과 같이 양도소득세 계산기 사용 방법과 양도소득세 신고 관련 내용을 정리해 보았습니다.

보통 부동산 거래를 할 때 공인중개사가 개입하기 때문에 그쪽에 문의를 하는 경우가 많지만 그렇다더라도 본인이 미리 양도소득세 예상금액을 시뮬레이션해 보시는 것이 가장 좋습니다.

(공인중개사 분들은 주택 거래 전문가이지만 세법 전문가는 아니니까요.)